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让“不动产”动起来

江西婺源农商银行探索农民住房财产权抵押贷款
发布时间:2017年06月23日 信息来源:中华合作时报 作者:胡宏开 浏览量:

  位于江西省东北部,赣、浙、皖三省交界处的婺源县曾是“婺源模式”农户小额信用贷款发祥地。国家出台扩大农村“两权”抵押贷款试点工作实施意见后,婺源县成为首批全国农民住房财产权抵押贷款试点县。

  在试点工作推进中,婺源农商银行担起了一份沉甸甸的责任,于2016年3月16日率先发放了该县首笔农民住房财产权抵押贷款。

  问题导向  实事求是

  在推进农民住房财产权抵押贷款中,婺源农商银行董事长张选中认为应稳步推进。他告诉记者,目前开展农民住房财产权抵押贷款需要解决三大难题:

  缺乏科学准确的评估。农村土地长期归集体所有,没有有效的流转和买卖,土地价值没有得到很好体现;农民住房分布范围广,地理位置、交通条件、发展状况千差万别;农民住房产权没有形成完善的交易市场且交易不活跃,没有可供参考的对照物,也缺乏一套客观、科学、准确的评估体系和标准,在确定评估价值时,主观意愿成分较大。

  抵押物不易处置变现。由于未建立农民住房产权市场交易机制和流转平台,影响了农村产权上市流转交易。银行在处置抵押产权时,农民房屋交易受到较多的法律和制度限制,交易难、难变现现象突出。如按照相关法律法规,集体土地上房屋只能在本村组内转让,由于村组内都是熟人,碍于情面,一般不会去接手。一旦发生贷款不能偿还的情况,在处理抵押房产时变现将非常困难。

  农民住房财产确权难。宅基地和农房确权过程中,一户多宅、超标准占地等不合法比例过高,难以确权。由于农村房屋所有权确权是在宅基地确权发证基础上进行的,宅基地无法颁证直接影响了农房所有权的确权进度,农房抵押工作也难以有效开展。

  主动作为  稳步推进

  明确了“的”才能有针对性地“放矢”。婺源农商银行在农民住房财产权抵押贷款试点中主动作为,有序规范推进,加大金融对“三农”的有效支持。

  婺源农商银行结合婺源县财政局、国土局、税务局、不动产登记中心等部门相关意见后,制定了农民住房财产权抵押贷款暂行管理办法,明确了贷款对象、条件、用途、处置等。

  婺源农商银行“三农”事业部总经理胡伟杰向记者介绍说,由于目前婺源县只有部分已颁证确权的农房,该行提前对辖内农民住房情况开展全面调查,并由银行内部评估机构评估拟抵押住房价值,把推行农民住房财产权抵押贷款的工作做在前面,形成倒逼机制,促使政府对农房户主早日确权颁证。

  为把农民住房财产权抵押贷款这一好事办好,婺源农商银行实行限时办结制和一站式服务。

  创新智慧  把控风险

  就在许多金融机构对农民住房财产权抵押贷款不愿介入的情况下,婺源农商银行拿出了智慧和勇气,克服前进的困难。

  如何给农民住房财产权抵押贷款装上多道“安全阀”?婺源农商银行把风险防控放在了贷款审核中,该行特别加强审核拟抵押住房必须是借款人本人的住房,不得以第三人的住房作抵押办理贷款;由抵押人及其配偶或其他共有人出具《抵押承诺书》;抵押物所在村小组、村委会须出具同意抵押的《承诺书》。

  在贷后管理中,前台信贷人员定期与借款人所在村委会、抵押部门沟通,实现信息共享;定期或不定期检查借款人执行合同用途等情况,在借款人情况发生变化危及贷款安全时,及时采取防范措施。中台信贷人员及时整理资料,取得的《不动产登记证明》等重要凭证按有关规定移交库管员入库保管。

  在谈到农房抵押物不易变现的问题时,张选中告诉记者:“婺源作为全国著名的文化与生态旅游县,老百姓的农房有别于全国其他农村住房,在婺源许多农村住房可以作为民宿,我们可以用租赁的形式化解农民住房财产权抵押贷款的逾期问题。”

  记者手记

  这是一片创新的土地

  本报记者  胡宏开

  阳春三月,记者踏上了“风景这边独好”的赣鄱大地。在充满希望的田野上,记者感受到江西省农商银行把根深深扎入“三农”大地的大爱情怀。

  在“两权”抵押贷款政策的闸门打开之时,江西省农商银行充分把握试点的契机,推动“两权”抵押贷款在江西开花结果。截至2017年一季度末,13家试点农商银行累计发放农村承包土地经营权抵押贷款775户、金额1.7亿元,累计发放农民住房财产权抵押贷款1700户、金额2.6亿元,分别占江西全省该类贷款市场份额的76%和64%。

  新事物,新挑战。面对新生事物,江西省农商银行积极应对,展现出的是农商银行人的创新和智慧。无论是金溪农商银行破解“两权”试点瓶颈的创新实践还是鹰潭农商银行把土地承包经营权抵押贷款嵌入到践行普惠金融中,以及景德镇农商银行、婺源农商银行在“两权”抵押贷款要素不完全具备的情况下,先行先试,争取主动,把推动“两权”抵押贷款的工作做在前面。

  推行“两权”抵押贷款需要的是责任和担当。涉及面广、任务重、风险大、利润薄是银行开展“两权”抵押贷款面对的真实现状。然而,江西省农商银行勇于担当,并把它作为转型发展的一个着力点。采访中,多位农商银行高管有一个共识,那就是,推动“两权”抵押贷款虽然目前收益不大,但它激活了农村金融沉睡的资产,打开了农村新型信贷需求的突破口,争取了农村金融市场这片广阔天地。

  正是这样一群敢于拼搏、敢于创新、敢于担当的农商银行人推动了农村金融改革向纵深发展,让金融活水润泽大地。

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